Những sai lầm thường gặp phải khi cải tạo nhà

Có người chỉ muốn sơn nhà đón tết, nhưng sơn đến bếp lại muốn cơi nới khiến bếp lại quá sát, cuối cùng phải đổi vị trí cửa WC và phát sinh nhiều chi phí.

Không xác định được nhu cầu

Đây là một trong những sai lầm phổ biến thường gặp, theo các kiến trúc sư.

Khi xây mới, chủ nhà thường được các đơn vị thi công hỏi về nhu cầu sử dụng như bao nhiêu phòng ngủ, có phòng thờ không, có chừa sân trước sau không, muốn không gian nào rộng lớn hơn… Tuy nhiên, khi sửa, các vấn đề này thường được chủ nhà xem nhẹ, dẫn đến kế hoạch không chính xác và chi phí phát sinh nhiều.

Ví dụ, có người chỉ muốn sơn nhà để đón tết, nhưng sơn đến bếp lại nhớ thiếu chỗ để lò nướng và máy gia dụng đành phải cơi nới thêm. Kết quả là, bếp lại quá sát nhà vệ sinh, tiếp tục phải đổi vị trí cửa nhà vệ sinh… Cứ thế, khi sơn đến đâu lại nảy ra chỗ cần sửa mới

Kỹ sư Nguyễn Huy (Tổng giám đốc Cat Nghi Interior) cho biết, khi cải tạo nhà, trước tiên cần biết nhu cầu của gia đình, xác định đây là cải tạo lớn hay nhỏ.

Cách xác định nhu cầu sửa chữa

Cải tạo nhỏ là các vấn đề ảnh hưởng đến sinh hoạt như chống thấm, cải tạo bếp, ngăn vách thêm 1 phòng ngủ, tách WC riêng lẻ, sơn mới, lát lại nền gạch… Cải tạo lớn là thay đổi toàn bộ bố trí trong ngôi nhà, đổ sê nô, mở rộng ban công, sân thượng, nâng tầng… dẫn đến phải tháo dỡ nhiều hạng mục cũ, làm mới hoặc cải tạo hệ thống điện, nước.

Những câu hỏi gia chủ cần trả lời bao gồm: số phòng hiện tại đã đủ chưa, có bao nhiêu tiền, gia đình dự kiến có thêm thành viên không, dự định sửa nhà trong bao lâu, trong thời gian nhà cải tạo sẽ ở đâu và chi phí thế nào, nhà đã xây bao lâu… Từ những thông tin đó, các đơn vị thiết kế thi công sẽ đưa ra giải pháp hợp lý và tiết kiệm.

Quên rà soát thông tin quy hoạch

Nhiều chủ nhà sau khi ở một thời gian thấy con cái đã lớn cần có thêm phòng ngủ, nhờ đơn vị kiểm tra móng đến thẩm định có thể lên tầng, nên quyết định lên thêm 1 tầng. Tuy nhiên, vừa tập kết vật tư trước cửa nhà, họ nhận thông báo tạm ngưng của chính quyền địa phương vì theo quy hoạch không cho thêm tầng.

Các kiến trúc sư cho biết, những trường hợp tương tự thường xuyên xảy ra. Chủ nhà cần sớm tham khảo thông tin quy hoạch mới nhất từ chính quyền địa phương để nắm rõ quy mô tối đa có thể cơi nới và tiến hành các thủ tục pháp lý, vì quy hoạch có thể thay đổi theo điều kiện thực tế, mỗi thời điểm có các thông tin khác nhau, trừ các khu vực đã được quy hoạch đồng bộ trước đó. Nếu không sớm nắm được thông tin cụ thể về quy hoạch của khu vực nhà mình, việc đang sửa chữa phải tạm dừng hoặc thậm chí bắt tháo dỡ vì sai quy hoạch rất dễ xảy ra.

Để biết được thông tin quy hoạch, chủ nhà có thể đến phòng Tài nguyên Môi trường của quận/huyện hoặc phường/xã, nhờ các công ty dịch vụ hoặc tra cứu thông tin trực tuyến tại cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện.

Với công trình không thay đổi quy mô (cải tạo nhỏ)

Chủ nhà nộp đơn xin sửa chữa nhà kèm các hạng mục cải tạo cho cán bộ phụ trách xây dựng của phường/xã. Thời gian xử lý đơn tùy theo quy định của từng địa phương.

Đối với công trình có thay đổi quy mô (cải tạo lớn)

Nộp hồ sơ xin phép xây dựng/sửa chữa tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện. Thời gian giải quyết hồ sơ khoảng 20 ngày làm việc, tính từ khi nộp.

Xem nhẹ việc kiểm tra kết cấu

Kết cấu là khung chịu lực chính của toàn bộ công trình. Thông thường, mỗi kết cấu sẽ tương ứng với một quy mô công trình nhất định, bất cứ việc cơi nới, thêm tầng hay chức năng đều có thể làm gia tăng sức ép lên kết cấu công trình, gây nứt gãy mất an toàn. Chính vì vậy, nhất quyết phải kiểm tra kết cấu trước khi cải tạo nhà cũ, kỹ sư Nguyễn Huy cho biết, việc này áp dụng với công trình cải tạo lớn. Chủ nhà nên kiểm tra kết cấu sau khi rà soát thông tin quy hoạch vì nếu quy mô công trình không cho phép cơi nới cải tạo thì không tốn chi phí thẩm định kết cấu.

Các thao tác kiểm tra cơ bản thường có: khoan kiểm tra cường độ bê tông, kiểm tra cường độ thép, độ thẳng cột và độ võng của vì kèo/đà. Các đơn vị thường dùng các thiết bị kiểm tra như súng bật nẩy, thiết bị siêu âm cấu kiện UPV, thiết bị thử cốt thép… Thông thường, khi muốn kiểm tra kết cấu, nên liên hệ các đơn vị chuyên kiểm tra để có các thiết bị và kỹ thuật đo lường chính xác.

Ưu tiên kiểm định hệ móng và đà cột, vì đây là kết cấu chịu lực quan trọng của công trình. Khi hai hạng mục này được đảm bảo thì việc cơi nới được thực hiện. Nếu kết cấu không đủ điều kiện, có thể gia cố bằng nhiều phương án khác nhau như dán tấm sợi carbon, gia cường đà sàn, gia cố bằng bê tông.

Không lưu lại các bản vẽ thiết kế cũ

Khi cải tạo nhà, hiện trạng của ngôi nhà rất quan trọng, từ đó mới đưa ra được các phương án thi công, cải tạo khác nhau. Nhưng ngôi nhà không chỉ là những gì có thể nhìn thấy bên ngoài, mà còn là những hệ thống bên trong như hệ thống điện nước âm, khung đà dầm, vị trí hố gas… Bản vẽ hiện trạng công trình giúp đơn vị thi công nắm được chi tiết các phần có thể tháo dỡ và những vị trí không được tác động. Tuy nhiên, rất nhiều chủ nhà sau khi xây dựng xong không còn giữ bản vẽ thiết kế cũ vì nghĩ rằng không còn cần thiết.

Với ngôi nhà thông thường chưa từng cải tạo, chủ nhà có thể cho khảo sát và đo đạc vẽ lại với thời gian ngắn. Mặc dù vậy, với những ngôi nhà đã qua nhiều lần cải tạo, việc vẽ lại hiện trạng sẽ khó khăn hơn rất nhiều nhưng độ chính xác không cao, vì phải ghi nhận qua lời kể của chủ nhà và hàng xóm lân cận. Việc này vừa mất thời gian vừa mất tiền bạc và công sức. Các chủ nhà nên cố gắng lưu giữ lại các bản thiết kế nhà, đặc biệt là các bản vẽ sửa chữa, để nắm được đầy đủ thông tin, thuận tiện cho những lần xây sửa sau này.

Bỏ qua phần thiết kế bản vẽ cải tạo

Khi tìm đơn vị thi công cải tạo, đa phần chủ nhà sẽ dẫn người đại diện thi công đến xem, mô tả bằng miệng và không có văn bản, bản vẽ hoặc hình thức ghi chú nào đặc biệt. Chính vì không có một cơ sở xác định rõ ràng, mỗi đơn vị thi công sẽ có một hình dung về không gian khác nhau, báo giá thi công từ đó cũng chênh lệch rõ rệt. Nếu lời nói của chủ nhà không đồng nhất giữa các lần dẫn người khảo sát, việc đánh giá tổng quan công trình cải tạo càng thêm rối rắm.

Chính vì vậy, ngôi nhà cải tạo lớn cần có hồ sơ thiết kế cải tạo, chủ nhà sẽ thuận tiện hơn trong việc nhận báo giá thi công, so sánh chi phí giữa các đơn vị, kiểm tra và nghiệm thu công trình hoàn thiện. Nếu cần thiết, chủ nhà có thể đầu tư thêm thiết kế nội thất. Hồ sơ thiết kế cải tạo thường có các hạng mục sau:

• Bản vẽ hiện trạng công trình
• Bản vẽ đập phá tháo dỡ
• Bản vẽ xây mới cải tạo
• Các bản vẽ chi tiết kiến trúc khác làm thêm
• Bản vẽ kết cấu các hạng mục làm thêm
• Bản vẽ M&E các hạng mục làm thêm
• Bản vẽ mặt tiền cải tạo (nếu có)+ chi tiết
• Bản vẽ 3D nội thất toàn công trình (nếu có) + khai triển chi tiết các hạng mục khác trong gói thiết kế nội thất.
•